Acuerdos económicos

Separación con hijos e hipoteca

Mediación Familiar en separación o divorcio con hijos e hiopoteca

La separación con hijos e hipoteca es un reto común

La separación con hijos es cualquier cosa menos sencilla. Y por si fuese poco decidir cuánto tiempo pasarán los hijos con cada uno, hay que tomar decisiones sobre la vivienda de propiedad compartida y la hipoteca. 

La propiedad que ha sido la vivienda familiar tiene un evidente valor inmobiliario, pero también tiene una gran carga emocional que no ayuda en la toma de decisiones. 

A este reto se enfrentan al año miles de familias. Según los datos del INE, en 2019, el último año del que se conocen datos, hubo 91.645 divorcios y separaciones. Se calcula que el 73,6% de los hogares españoles lo son bajo el título de propiedad. Esto implica que la mayoría de las parejas que se divorcian o se separan se enfrentan a esta difícil decisión. 

En una separación con hijos e hipoteca se pueden alcanzar distintos acuerdos dependiendo de la necesidad de uso del domicilio de las partes, o si una de las partes quiere mantener la propiedad, etc. 

También es determinante conocer el régimen económico del matrimonio: separación de bienes o régimen de gananciales.  

Además en algunas comunidades autónomas, como Cataluña y Madrid, aplican interesantes exenciones fiscales cuando se adjudica la vivienda de los cónyuges en el proceso de separación o divorcio. Aquí te dejamos 4 opciones para gestionar la hipoteca sobre la vivienda familiar.

4 Opciones en una separación con hijos e hipoteca

1. Refinanciación con salida de un titular del crédito 

La solución más sencilla podría ser refinanciar la hipoteca y dejar sólo el nombre de una persona en el préstamo. Tras el cierre de la refinanciación, sólo la persona cuyo nombre figura en la hipoteca sería responsable de hacer los pagos mensuales.

A continuación, podría quitar el nombre de la persona que no va a hacer los pagos de la hipoteca del título de la casa.

Es la solución más sencilla, pero sólo funciona si se dan ciertas condiciones. Hay al menos unas cuantas cuestiones que pueden impedir que se lleve a cabo una refinanciación:

Ingresos:  Es posible que no tengas los ingresos necesarios para pagar la hipoteca por tu cuenta. Te encuentras con que el prestamista no aprueba el préstamo para un hogar con un solo ingreso. A menos que pueda aumentar sus ingresos rápidamente, es posible que tenga que vender la casa.

Crédito: Puede que tu puntuación de crédito haya bajado desde que pediste el préstamo hipotecario original. Es posible que ya no reúna los requisitos para una refinanciación. Puede superar una puntuación crediticia baja con una recalificación rápida, pero el éxito utilizando ese método no es ni mucho menos seguro. A menudo, la única “solución” para una puntuación de crédito baja es reconstruir el historial crediticio durante un largo período de tiempo.

Patrimonio: Si la compra de la casa es reciente o, por el mercado, ha disminuido su valor es posible que la casa no tenga suficiente capital para refinanciar. Por ejemplo, si sólo ha acumulado un pequeño porcentaje de patrimonio neto, una refinanciación podría ser prohibitiva o no resultar viable. Afortunadamente, existen opciones hipotecarias que pueden ayudar a hacer frente a la falta de patrimonio neto.

Ciertos tipos de refinanciación permiten eliminar a un prestatario a pesar de la posición de bajo patrimonio de la vivienda.

La parte que sigue con la titularidad de la hipoteca debe ofrecer las garantías que exija la entidad crediticia. Para ello puede ofrecer algún aval, otro cotitular (quizás un familiar), etc. 

2. Pagar al cónyuge su parte de la vivienda

Cuando una de las partes tiene interés en mantener la propiedad, puede comprar a la otra parte su porcentaje. 

Hay una serie de herramientas que puede emplear para conseguir dinero en efectivo para “comprar” al cónyuge y así poder quedarse con la casa.  Considera la posibilidad de un préstamo con garantía hipotecaria. No tendrás que refinanciar la primera hipoteca. Es simplemente una segunda hipoteca añadida al préstamo existente. Los costes de cierre son bajos y estos préstamos deben ser más rápidos y fáciles de obtener que una hipoteca principal.

Otra opción es un préstamo personal. Los préstamos personales no dependen de la vivienda para su aprobación, sino del historial crediticio y la situación de ingresos. Se puede gestionar en pocos días, y la vivienda no se pone como garantía.

En definitiva, un préstamo personal puede ser una forma rápida de conseguir dinero para pagar la parte del patrimonio del cónyuge que se va. Quizás te interese leer más sobre como valorar la casa en la separación de pareja.

3. Vender la casa a un tercero

La venta de la casa es otra opción.  Se puede acordar poner la casa a la venta y luego repartir los beneficios, una vez cancelada la hipoteca y las cargas existentes sobre la casa.

Esta opción elimina todo beneficio fiscal aplicable. Además, es recomendable pactar concretamente todas las condiciones de la venta: valoración o tasación de la vivienda, plazo de venta, agencia o profesional que desarrollará la operación, etc.   

La plusvalía es importante a la hora de vender. Vender una casa suele costar entre el siete y el diez por ciento de su valor. Este total se compone de los honorarios del agente, los impuestos, el seguro del título y otros gastos.

En otras palabras, lo más probable es que el margen de beneficio de esta opción sea muy reducido. 

Si no podéis adjudicaros la vivienda ninguno de los dos, tampoco se vende ni os permiten refinanciar el préstamo hipotecario, hay una opción más, pero no está exenta de riesgos.

4. Mantener la casa y la hipoteca

Si ninguno quiere adquirir la propiedad y tampoco existe posibilidad de refinanciar la casa, otra opción es mantener la copropiedad y la hipoteca. Ambas partes permanecen en el préstamo y son responsables del pago.

Esto requiere un acuerdo claro y concreto en el Convenio de separación o divorcio, sobre quién hará los pagos de la hipoteca cada mes. El acuerdo puede establecer un derecho de uso para uno de los dos, y se puede acordar que pague la hipoteca íntegra quien esté beneficiándose de ese derecho de uso. Pero también se puede acordar que ninguna de las partes vivirán en la casa, sino que será arrendada a un tercero, y con la renta se satisfará la hipoteca. O incluso el acuerdo puede establecer que la hipoteca será satisfecha por ambos por mitad. 

Se debe tener en cuenta que esta situación puede dar lugar a impagos, y la entidad bancaria tiene derecho a reclamar a quienes constan como titulares en el crédito hipotecario. En caso de que, finalmente el pago de las cuotas pendientes las deba asumir una de las partes, podrá reclamar a la otra parte la restitución de las cantidades debidas en cumplimiento del acuerdo reflejado en el Convenio. 

Por esta razón, una hipoteca compartida después de un divorcio sólo puede funcionar bien cuando existe una sólida relación entre las partes, y un claro objetivo común, como por ejemplo, mantener el patrimonio para los hijos.

Medidas de protección de los acuerdos

Se pueden alcanzar algunos acuerdos que protejan los pactos alcanzados: 

En el Convenio de divorcio se puede indicar un plazo determinado en el que la parte que se queda el uso de la vivienda, deba gestionar la refinanciación. Cuando la refinanciación se complete, la hipoteca quedará a nombre sólo de una de las partes, liberando a la otra parte de la deuda. También se puede acordar, por ejemplo, que una de las partes seguirá haciendo sus pagos hasta que la refinanciación se cierre oficialmente. 

Incluso se puede ofrecer una garantía adicional insertando una cláusula que recoja que si la otra parte no cierra la refinanciación durante un periodo determinado, la copropiedad se pondrá a la venta.

La separación con hijos, sobre todo cuando hay una hipoteca que pagar, puede resultar complicada, pero existen múltiples opciones para resolver la copropiedad de vivienda y de otros bienes. Por eso es muy importante, antes de tomar decisiones, consultar con un/a profesional que pueda ayudaros a alcanzar la mejor opción para vuestro caso concreto. 

 

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